バブル崩壊後は多少土地神話に陰りが見えるものの、基本的な土地信仰心は変わっていません。
特に、不動産を資金運用の有力な手段として認識する風土は、もともと日本にはなかったのです。
土地は稼働させるべき資産（ワーキングキャピタル）ではなく、ただ財産目録に載っているだけの同族で代々継承すべき資産なのです。
こうした風土のなかでは、不動産を証券化して持とうという発想が根づかないのも無理はありません。
アメリカでは1985年にニューョークを代表するランドマークビル、ロックフェラーセンターがＲＥＩＴのスキームで証券化され、不動産証券化市場の人気を大いに盛り上げましたが、日本では同じレベルの優良ビル、例えば丸ビルや霞が関ビルが証券化されて、一般投資家の投資対象になることなど考えられません。
不動産を持ち続けることに意義がある日本の風土のなかでは、いざ質の高い投資をしようとしても、それに見合うだけの収益不動産が売りに出てこないのが実情です。
3．豊富な銀行融資、金融の観点から見ると、日本はこの十数年間かなり豊富な資金を銀行融資によって調達することができました。
金融当局の目を盗んで、苦労して証券化のスキームを考え出しても、銀行融資の方がずっと有利な条件であれば、あえて証券化市場を創設しようとは思わないものです。
欧米では、金融機関が常に厳しい自己資本規制に直面していたために与信額が制限され、それが原動力となって証券化市場が発展した歴史があります。
日本のほとんどの企業は、いまだに間接金融から抜けきれていないのです。
間接金融から脱して、証券化による直接金融を目指そうといった動きはまだ日本では見られません。
4・投資家の安定志向、日本人の投資スタイルは、投資商品そのものの価値よりも商品の売り主の信用を重視する傾向にあります。
この点も投資物件が生み出すキャッシュフローを重視する証券化商品の仕組みと矛盾するところです。
値上がり益はとりたいが、投資リスクは抱えたくないというのが日本人の典型的な投資家像です。
「寄らば大樹の影」的な発想が残っているうちは、投資リスクを伴う証券化商品に人気が出るとは思えません。
日本の場合は、証券化の技術論よりも日本人のマインドそのものが大きな障害になりかねません。
これだけ市場の背景と風土に違いがあれば、単なる外国の物まねだけでは本格的な証券化市場が根づかないことは明らかでしょう。
あくまでも、錬金術としてではない本物の証券化を目指すべきなのです。
さらに、目に見えて規制緩和が一層進むと期待される分野が、銀行では金利や外国為替手数料の自由化、証券業界では株式委託売買手数料の自由化ということになります。
銀行も証券会社も、従来の大蔵省による護送船団方式であれば維持可能だった業界横並び意識を捨てざるをえなくなり、生き残りをかけて従来均一だった手数料の値下げや差別化を取り入れるところも出始めています。
日本やイギリスに先駆けて大がかりな金融自由化を実現したアメリカでは、目論見どおりいち早く業界の横並び意識が崩れ、様々な金融の新商品、新形態が続々と現れました。
証券業界でそれを代表するのが、ディスカウントブローカーの出現です。
デ橋本首相が96年秋に提唱した日本版ビッグバンの影響で、少なくとも金融ビジネスに関してだけは、まさにグローバルスタンダードを導入するための各種規制緩和や制度改革が実施されようとしています。
その代表が金融持ち株会社制や外為法の改正などです。
イスカウントブローカーとは、1975年5月に実施された株式委託売買手数料の完全自由化によって生まれた、手数料の安さだけで勝負する新しいタイプの証券会社のことです。
いまではアメリカでも神話になりつつあるチャールズ・シュワブが始めたディスカウントブローカーは、それまでの伝統的な証券会社のように、顧客にアドバイスをしたり分厚い調査レポートを提供したりせずに、最低限の手数料で効率よく株式を売買することに特化した証券会社の草分けです。
手数料を大幅にディスカウントした結果、投資家にとっては金融取引の新たな選択肢が生まれたことになるのです。
当時は、あくまで次世代の証券会社のモデルとして小さな芽でしかなかったディスカウントブローカーも、いまでは大手証券会社を脅かすほどの脅威的な存在になりつつあります。
ここで目を不動産業界に転じますと、金融ビッグバンは不動産業にもビッグチャンスなどとはしゃぐわりには、これを機会に不動産業そのもののビッグバンを遂行しようなどという意見はどこからも聞こえてきません。
私自身、金融ビッグバンは、半ば金融ビジネス的な色彩の強い不動産投資市場の形成に少なからずいい影響を及ぼすと信じていますが、それ以外に従来から続く不動産ビジネスにも、これを機会に自由化いまこそ、不動産仲介業にもディスカウントブローカーを導入するべきです。
大したアドバイスを必要としない通常の仲介業には、何も宅建業法に定められた手数料率を適用する必要はないと思います。
単なる売買なり賃貸なりの仲介だけであれば、それこそ手数料を１％に下げて取り扱い件数を増やすべきです。
その代わり、不動産の専門家らしいアドバイスを提供したり、的確な投資アドバイスを必要とする取引では、手数料率の上限を3％にこだわることなく顧客満足度に応じて顧客と不動産業者が決めればいいと思います。
つまり、宅建業法が定める手数料率の規定自体が時代遅れになっていることを認め、これを早急に自由化すべきなのです。
高度な専門性と企画力を使った不動産仲介ビジネスと、ただ単に情報を流して取引の問に入るだけの又聞き商売が同じ報酬しか得られないという仕組みこそ異常なのです。
世界共通の現象として、不動産業界にもコンピュータによる情報通信革命の波が押し寄せています。
従来営業マンを雇って足で稼がせるという不動産の営業スタイルも、いまではインターネットを使った情報通信技術の進歩によって、誰にでも廉価で情報の波が押し寄せてもいい頃だと思います。
不動産仲介業こそ、その代表ではないでしょうか。
収集することが可能になりつつあります。
アメリカの不動産オークション会社のホームページを見ると、売買対象物件に関する情報は、写真を含めてほぼ完全にディスクローズされています。
従来は購入意志の目ぼしがつくまでは明かされなかった詳細な情報までが、すべて入手できる体制ができつつあるのです。
しかも、この現象は民間の不動産業者のネットワークだけではありません。
金融当局や開発当局の規制情報や事例、その他あらゆるレギュレーションがインターネットを通じて即座に入手できます。
役所こそインターネットを使った情報公開を積極的に行っているのです。
都市規制を調べるのにもいちいち出向かなければならない日本の役所とは大違いです。
こうした情報通信ネットワークを使って、非常に低コストで物件の仲介を専門に行うディスカウントブローカー的な業者もいずれ現れることでしょう。
これらは時代の要請なのです。
おそらく、アメリカのディスカウントブローカーが現れたときのように、自発的に手数料の安さを売り物にした業者が出てくるでしょう。
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